CONCEPTOS SOBRE MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS

DEFINICIONES:

La palabra mantenimiento,

 es bastante conocida y utilizada por la gran mayoría
de personas especialmente cuando se trata de evidenciar, el estado de la infraestructura, el mal o poco efectivo funcionamiento de máquinas, equipos sus respectivos accesorios, siendo cada vez más vigente la siguiente interpretación "Mantenimiento es: Cuando todo va bien, nadie recuerda que existe. Cuando algo va mal, dicen que no existe. Cuando es para gastar, se dice que no es necesario. Pero cuando realmente no existe, todos concuerdan en que debería existir". Sin embargo, la acepción más entendida sobre la palabra Mantenimiento corresponde "al conjunto de actividades desarrolladas con el fin de conservar las propiedades o bienes (inmuebles, instalaciones, máquinas, equipos, herramientas, etc.), en condiciones de funcionamiento seguro, eficiente y económico, previniendo daños o reparándolos cuando ya se hubieran producido".



Enfoque técnico:

Conservar la infraestructura, equipamiento e instalaciones en condiciones de funcionamiento seguro, eficiente y confiable, para no interrumpir la prestación de los servicios. conservación de la infraestructura física con los costos de operación más bajos posibles.
Se establece 3 tipos de mantenimiento:


-mantenimiento  Correctivo:

 Obedece a la demanda y prioridad del usuario y no a una programación.

-mantenimiento  Preventivo:

 Obedece a una programación y no a la demanda

-mantenimiento  Predictivo:

Corresponde a la filosofía de trabajo para reforzar el Evitar que una falla de las instalaciones ponga en riesgo la prestación adecuada de los servicios .

Infraestructura:
 edificios, dependencias, planta física y en general, obras civiles,
instalaciones adosadas, equipos y sus componentes, que conforman el establecimiento
educacional.

Mantenimiento:
establecimiento tales como funcionalidad, seguridad, productividad, confort, imagen
corporativa, salubridad e higiene. Otorga la posibilidad de racionalizar costos de operación.
El mantenimiento debe ser tanto periódico como permanente, preventivo y correctivo

.Mantenimiento preventivo:
particularidad de prever anticipadamente el deterioro, producto del uso y agotamiento de
la vida útil de componentes, partes, piezas, materiales y en general, elementos que
constituyen la infraestructura o la planta física, permitiendo su recuperación, restauración,
renovación y operación continua, confiable, segura y económica, sin agregarle valor al
establecimiento.

Mantenimiento correctivo:
la vida útil u otros factores externos, de componentes, partes, piezas, materiales y en general, de elementos que constituyen la infraestructura o planta física, permitiendo su recuperación, restauración o renovación, sin agregarle valor al establecimiento.

Programa periódico de mantenimiento:
de mantenimiento con carácter de permanentes y continuas, orientadas a preservar y mantener las condiciones originales de operación de determinada infraestructura, expresando la periodicidad y alcance del servicio y los recursos comprometidos en dicho proceso.

Presupuesto de operación:
necesarios de emplear para la normal operación de un edificio facultando la asignación periódica y sistemática de estos recursos por vías de financiamiento pertinentes a cada establecimiento en particular.

Costos de operación:
para la operación en términos normales de un edificio. El costo de operación expresada habitualmente en flujos, es decir, recursos empleados en función de una unidad de tiempo y que se contemplan en los presupuestos normales anuales de operación de los establecimientos

.Reparación:
infraestructura ya construida. Se diferencian en reparaciones menores y mayores, calificándose según la magnitud de la actividad de inversión o de operación y de su fuente de financiamiento. Generalmente, las reparaciones menores se contemplan en presupuestos de operación, mientras que las reparaciones mayores se manejan como inversiones ya que normalmente exceden a los presupuestos de operación.

Ampliación: modificación de lo ya existente.

Conservación:

funcionamiento y funcionalidad originales de la concepción de un establecimiento

.Restauración:

a su estado o estimación original.

Servicios técnicos:

establecimiento con cierto grado de calificación, capacitación, que ejercen acciones de mantenimiento preventivo y/o correctivo. El servicio técnico puede ser ejecutado directamente por su personal o puede ser contratado a terceros que posean el grado de conocimiento adecuado y conveniente.

Contratistas:

técnica y económica adecuadas, asumen la responsabilidad de ejecutar por orden de un mandante la compra de servicios, determinadas acciones profesionales o técnicas bajo condiciones previamente definidas.

Registro de contratistas:

según materia y especialidad u ordenados por capacidad técnica, económica y experiencia.

Especificaciones técnicas:  

que regulan los procesos de ejecución de obras de mantenimiento o servicios técnicos contratados a terceros.

Contratos:

cuantitativamente las acciones de mantenimiento efectuadas por contratistas o servicios técnicos ajenos al establecimiento. En él se definen los compromisos adquiridos, plazos de ejecución, montos y forma de pago, garantías, sanciones, etc

.Propuesta o licitación pública:

se comunica en qué consiste el origen de la convocatoria, su alcance, las condiciones generales de exigencia que deben cumplir los interesados en participar, las fechas límites para las etapas del proceso, los antecedentes que lo regirán, etc.

Ejecución directa:
del establecimiento.

Implica la formación de una unidad de mantenimiento con la capacidad suficiente para abordar los problemas que se presenten. Su nivel de resolución lo define la capacitación técnica, destreza y experiencia del equipo humano que conforma esta unidad. un contratista que toma a su cargo la dirección, ejecución y administración del trabajo, por cuenta y en representación del mandante. Este reembolsará todos los gastos en que se incurra en la ejecución, más una cantidad definida con antelación por concepto de gastos de administración y los honorarios pactados.

Ejecución por contrato:

por el mandante, sostenedor, director o administrador del establecimiento.
El contratista establece el monto del contrato asumiendo el riesgo de cualquier variación en los precios. La oferta es por un precio fijo, único y total por lo contratado, pudiéndose establecer reajustabilidad o ajuste monetario en procesos prolongados.